Geeft een recht van uitweg een recht op vergoeding?

De eigenaar van een perceel dat niet grenst aan de openbare weg kan zelf zijn perceel niet rechtstreeks betreden. Als oplossing  kan deze eigenaar van het ingesloten perceel zich beroepen op een “recht van uitweg”. Dit is een wettelijke erfdienstbaarheid die toelaat dat hij over één (of meerdere) van de omliggende percelen de openbare weg en in de omgekeerde richting zijn eigen perceel kan bereiken. Dit ingesloten perceel noemt men het heersend erf.

Als eigenaar van het lijdend erf (het perceel dat aangewezen werd als het geschikte perceel om uitweg over te nemen) betekent dit echter dat u uw volledig eigendomsrecht niet langer ongestoord kan uitoefenen. U dient er immers bij de inrichting van uw perceel (waar kan u planten plaatsen? waar kan u bouwen? waar kan u een hekken plaatsen? …) steeds rekening mee te houden dat de gebruikers van het heersend erf over uw grond moeten kunnen.

Dit betekent evenwel niet dat de eigenaar van het lijdend erf helemaal geen voordeel kan halen uit de situatie. De eigenaar heeft immers, conform de wetgeving, recht op een vergoeding.

Ligging van de uitweg

De ligging van de uitweg dient te worden bepaald door een vrederechter. Deze dient hierbij rekening te houden met de hoeveelheid schade die ontstaat door de ligging van de erfdienstbaarheid.

Concreet dient de vrederechter de ligging te bepalen op die plaats die de minst mogelijke schade veroorzaakt voor de eigenaars van het lijdend erf in kwestie. Als algemene regel dient de vrederechter hierbij niet enkel rekening te houden met de ligging over één specifiek perceel, maar met alle liggingen van de omliggende percelen die op het eerste zicht het minst schadelijk zouden kunnen zijn.

Echter de kans bestaat nog steeds dat dit uiteindelijk op uw erf neerkomt en dat u derhalve een beperking van uw rechten zal moeten dulden. De wetgever hield daar evenwel rekening mee en bepaalde dat er een vergoeding dient te worden voldaan die “evenredig is aan de veroorzaakte schade”.   

De vraag is evenwel hoe deze schade in evenredigheid begroot dient te worden.

Recht op vergoeding

Het criterium dat in acht dient te worden genomen is de “minwaarde van het lijdend erf”. Hierbij dient immers in acht te worden genomen dat een erfdienstbaarheid in principe eeuwigdurend is.

Er mag en moet dus niet enkel rekening gehouden worden met de schade zoals de huidige gebruikers van het lijdend erf deze beschouwen, maar met een schade zoals deze voor het lijdend erf zelf geldt. Anders gesteld: de minwaarde voor de grond is hetgeen dat vergoed dient te worden.

De feitelijke berekening hiervan hangt van tal van verschillende mogelijkheden en concrete zaken af die het louter juridische te buiten gaan.

In die zin is het dan ook mogelijk om desgevallend aan de vrederechter te vragen om een gerechtsdeskundige (vb. een landmeter-expert) aan te stellen met als taak het begroten van de minwaarde van de grond ingevolge de erfdienstbaarheid die ze dient te ondergaan.

Ten slotte is er de vraag over de periodiciteit van de vergoeding.

Enerzijds kan worden geargumenteerd dat er een jaarlijkse vergoeding moet worden betaald. Dit komt immers beter overeen met het eeuwigdurende karakter van de erfdienstbaarheid, waarbij niet enkel de huidige eigenaars maar ook de toekomstige eigenaars van het perceel de vergoeding zullen kunnen ontvangen. Ook zij zullen immers het uitoefenen van de erfdienstbaarheid door het heersende erf moeten dulden. Tip: indien tot deze mogelijkheid wordt besloten verwerkt men best een indexatieclausule in de te betalen vergoeding. Dit om te voorkomen dat een bepaald vast bedrag dient te worden betaald dat over enkele jaren geen waarde meer zou hebben.

Anderzijds blijkt uit de rechtspraak dat de vrederechter en de aangestelde expert vaak tot een éénmalig bedrag komen. Op die manier voorkomt men niet enkel het vraagstuk omtrent hoe de minwaarde over de jaren heen te verdelen en/of over hoe de indexatie dient geregeld te worden, maar bekomt men meteen een éénmalig en duidelijk bedrag. De idee hierbij is dat bij een eventuele verkoop van het perceel de minwaarde reeds inbegrepen zal zitten in de verkoopprijs. Vanuit dat oogpunt is de huidige eigenaar immers de enige die een vergoeding dient te ontvangen voor het nadeel van de erfdienstbaarheid. De toekomstige eigenaars weten bij de aankoop immers dat er een erfdienstbaarheid op het door hen aan te kopen perceel rust en zullen dit dan ook mee nemen in hun onderhandeling omtrent de aankoopprijs die daardoor zal gedrukt worden. 

Hoe dan ook en ongeacht de wijze van vergoeding (al dan niet eenmalig), de minwaarde die uw erf als eigenaar van het lijdende erf ondergaat ingevolge de door de vrederechter vastgestelde erfdienstbaarheid van uitweg kan dus wel vergoed worden.

Wat met een erfdienstbaarheid die  reeds bestaat?

Dat geval is complexer en hangt mede af van de kwalificatie van de erfdienstbaarheid in kwestie. Het is immers niet omdat men onderling spreekt van een uitweg, dat dit ook de juiste juridische kwalificatie is.

Het zou immers perfect denkbaar zijn dat er geen sprake is van een recht van uitweg, maar wel van een recht van overgang.  Dit is een contractuele erfdienstbaarheid waarbij beide partijen zelf tot een regeling komen. De contractsvrijheid van partijen hierbij is ruim. Het is dan ook aan de partijen die hierover onderhandel(d)en en die tot het vestigen van de erfdienstbaarheid komen/kwamen om een eventuele vergoeding te bepalen. Doen zij dit niet, dan kan hier nadien enkel op worden teruggekomen indien de eigenaars van zowel het heersend erf als het lijdend erf dit gezamenlijk besluiten. Weigert één van hen om hierop terug te komen, dan kan de ander hem daartoe niet dwingen.

Mocht er sprake zijn van een werkelijk recht van uitweg is de vraag naar de titel van belang. Het document waarin de erfdienstbaarheid opgenomen werd zal immers veel leren over de voorgeschiedenis en het al dan niet bestaan van een te betalen vergoeding.

Mocht er geen titel (meer) voorhanden zijn en deze nergens terug te vinden is in vb. de registers van het kantoor rechtszekerheid, dan is de kans groot dat er in werkelijkheid helemaal geen titel voorhanden is. In dat geval is er geen basis voor het eventueel bestaan van een erfdienstbaarheid en dus ook niet voor het vragen van een vergoeding. In principe is het dan aan de vrederechter om de minst schadelijke ligging te bepalen (percelen van buren mee in rekening genomen). Ook kan de vrederechter dan een vergoeding bepalen die voldaan dient te worden aan de eigenaars van het lijdend erf.

Evengoed denkbaar is dat er wel een titel voorhanden is, maar dat het vonnis in kwestie helemaal niet spreekt van enige vergoeding. In die omstandigheden rest de vraag of dit destijds aan de rechter gevraagd werd of niet. Indien blijkt dat dit nooit gevraagd werd (en er dus in het vonnis geen enkele verwijzing naar is), dan heeft de rechter in principe zijn rechtsmacht op dit punt niet uitgeput. Dit betekent dat de rechter hierover in principe (zelfs jaren later) nog aangesproken kan worden met de vraag om toch een vergoeding te bepalen.