Recht van overgang of recht van uitweg? Hoe komen ze tot een einde?

Een recht van overgang (in de volksmond ook wel een recht van doorgang genoemd) en een recht van uitweg zijn beide erfdienstbaarheden. Dit betekent dat het recht niet verbonden is aan een specifieke persoon, maar aan specifieke erven. Om een onderscheid te maken tussen de twee erven wordt er steeds gesproken van een heersend erf en een lijdend erf.

Het heersende erf is het erf dat de voordelen van de erfdienstbaarheid geniet. Het lijdende erf is het erf dat de nadelen van de erfdienstbaarheid moet ondergaan ten voordele van het heersende erf.

Hoewel het onderscheid tussen een recht van overgang en een recht van uitweg in principe relatief eenvoudig is, blijkt er in de praktijk toch regelmatig verwarring te bestaan tussen de twee termen. Zelfs in kader van notariële akten wordt regelmatig de verkeerde term gebruikt, waardoor vanuit een verkeerde veronderstelling wordt uitgegaan.

Om die reden gaan we eerst in op het onderscheid tussen de twee soorten erfdienstbaarheden vooraleer we de mogelijkheden bespreken waarop deze tot een einde kunnen komen.

Recht van uitweg vs. Recht van overgang

Recht van uitweg (art. 3.135 e.v. BW)

Een recht van uitweg is een wettelijke erfdienstbaarheid die ontstaat als het heersende erf geen toegang heeft tot de openbare weg, of geen voldoende toegang zonder dat er overdreven kosten of ongemakken ontstaan. Hierbij krijgen de gebruikers van het heersende erf het recht om over het lijdend erf toegang te verkrijgen tot het heersende perceel. M.a.w. als het heersende erf ingesloten is met de eigenaar of de bezoeker ervan over het stuk grond van het lijdend erf rijden/fietsen/wandelen om het heersende erf te bereiken.  

Een perceel dat aan de openbare weg, zelfs een openbaar pad, aangrenst kan om die reden nooit een heersend erf zijn in kader van een recht van uitweg. Het is namelijk niet ingesloten.  

Belangrijk om hierbij te vermelden is dat er niet in alle gevallen van ingeslotenheid sprake is van een recht van uitweg. Zo mag de ingeslotenheid bijvoorbeeld niet het rechtstreekse gevolg zijn van een fout van de eigenaar van het heersende erf (vb. het splitsen van één erf in meerdere kleinere erven en nadien pas tot de vaststelling komen dat een van de percelen daardoor ingesloten is).

Indien er sprake is van een ingesloten heersend erf, blijft het de vraag waar het recht van uitweg moet komen. Vaak zijn er namelijk meerdere mogelijkheden, verspreid over percelen van meerdere eigenaars. Het nieuw burgerlijk wetboek dat in werking is getreden op 1 september 2021 voorziet hierbij in de regel dat er steeds gekozen moet worden voor de minst schadelijke wijze. Bovendien moet het lijdende erf hiervoor vergoed worden.

Recht van overgang

Een recht van overgang is een conventionele erfdienstbaarheid. Hierbij is dus per definitie een overeenkomst tussen twee of meer partijen vereist.

Hierbij geeft de eigenaar van het lijdend erf toestemming aan de eigenaar van het heersend erf om gebruik te maken van de overgang over het lijdende erf. Dit gebruik kan erg beperkt zijn, maar kan ook bijzonder ruim zijn. Zo kan het bijvoorbeeld beperkt zijn tot het recht om te voet over een stukje van het perceel van het lijdend erf te passeren tot het recht om er met de wagen over te rijden. Bij het maken van de overeenkomst waardoor het recht van overgang bestaat is hierbij relatief veel vrijheid voor de contractspartijen om specifieke regels vast te leggen m.b.t. de draagwijdte van het recht.

Conventioneel recht van uitweg?

In de notariële praktijk zien we regelmatig een conventioneel recht van uitweg opduiken waarbij iemand het recht krijgt om te wandelen over het perceel van zijn buur. Dit is evenwel een verkeerd gebruik van de terminologie. Vaak is er in dergelijke situaties namelijk helemaal geen sprake van een ingesloten erf. Zonder ingesloten erf kan er op zijn beurt geen sprake zijn van een recht van uitweg. Ondanks de gebruikte term is er dan dus sprake van een conventioneel recht van overgang.

Een rechter zal bij een discussie over zo een erfdienstbaarheid niet enkel kijken naar de gebruikte woorden in de notariële overeenkomst, maar zal rekening houden met de werkelijke juridische kwalificatie. Als er bijvoorbeeld sprake is van een niet-ingesloten perceel dat een conventioneel recht van uitweg heeft gekregen, zal de rechter de erfdienstbaarheid opnieuw kwalificeren als een recht van overgang. Hierbij zal hij dan ook de inhoulijke regels volgen voor het oplossen van het geschil die specifiek gelden voor een recht van overgang.

Belang van het onderscheid: einde van de erfdienstbaarheid

Zoals reeds aangegeven hierboven is het onderscheid tussen de twee soorten erfdienstbaarheden niet zonder belang. Er zijn namelijk verschillende gemeenschappelijke manieren waarop een erfdienstbaarheid kan ophouden met bestaan, maar er zijn ook manieren die slechts specifiek voor een type erfdienstbaarheid gelden.

Bevrijdende verjaring (art. 3.126 BW)

Een eerste manier waarop een erfdienstbaarheid ophoudt te bestaan is de bevrijdende verjaring. Hierbij is het vereist dat de erfdienstbaarheid gedurende een periode van 30 jaar niet gebruikt werd.

Dit is echter volgens het Hof van Cassatie geen alles of niets verhaal. Ook een bepaald type gebruik kan namelijk komen te vervallen, terwijl andere vormen van gebruik wel nog blijven bestaan.

Stel bijvoorbeeld dat een heersend erf gebruik maakt van een erfdienstbaarheid op een veelvoud aan manieren: te voet, met de fiets, met de wagen en met de tractor. Het heersend erf krijgt echter nieuwe eigenaars die gedurende een periode van 30 jaar lang het perceel nooit betreden met een tractor of een wagen en in de plaats daarvan steeds te voet of met de fiets gebruik maken van de erfdienstbaarheid.  

Hierdoor blijft de erfdienstbaarheid wel nog bestaan, maar is ze beperkt in haar gebruik. Na deze periode van 30 jaar zal de erfdienstbaarheid bijvoorbeeld niet meer gebruikt kunnen worden via een tractor of een wagen.

De bewijslast van dit alles lag onder het oude recht (voor 1 september 2021) volgens het Hof van Cassatie minstens gedeeltelijk bij de eigenaars van het heersende erf. Het was volgens het Hof namelijk eenvoudiger voor de eigenaars van het heersende erf om te bewijzen dat er minstens 1 keer gebruik gemaakt is van de erfdienstbaarheid in de afgelopen 30 jaar, dan voor de eigenaars van het lijdend erf om te bewijzen dat er helemaal nooit gebruik gemaakt werd van de erfdienstbaarheid. Onder het nieuwe recht sinds 1 september 2021 lijkt dit echter niet meer per se op dezelfde manier verdeeld te zijn.

Door de gebruikte bewoordingen en de parlementaire stukken lijkt er namelijk ruimte te zijn voor het argument dat de wetgever de bewijslast volledig bij de eigenaars van het lijdende erf wou leggen. De rechtspraak en rechtsleer zal hier in de toekomst wellicht meer duidelijkheid over brengen.

Verlies van enig nut (art. 3.128 BW) of noodzaak (art. 3.137 BW)

Een tweede manier waarop een recht van overgang kan ophouden met bestaan is wanneer deze geen nut meer heeft. Als een erfdienstbaarheid namelijk niet meer nuttig is, heeft zij eveneens geen reden meer tot bestaan.

De interpretatie m.b.t. wat wel en niet nuttig is lijkt tussen het oude en het nieuwe recht (voor en na 1 september 2021) wel te zijn gewijzigd. In tegenstelling tot vroeger lijkt een potentieel nut volgens de parlementaire werkzaamheden niet meer voldoende te zijn. Een toekomstig nut daarentegen is wel voldoende.

Het verschil tussen een potentieel en een toekomstig nut is de mate van zekerheid waarin de erfdienstbaarheid later nog nut zal hebben. Bij een toekomstig nut is het zeker dat de erfdienstbaarheid nog nuttig zal zijn. Bij een potentieel nut is er slechts sprake van de mogelijkheid dat ze in de toekomst nog nuttig kan zijn.

Als de eigenaar van een lijdend erf kan aantonen dat een recht van uitweg of een recht van overgang niet langer nuttig is en dit in de toekomst ook niet zal zijn, kan deze een vordering instellen voor tot afschaffing van de erfdienstbaarheid.

Voor een recht van uitweg daarentegen is er minder discussie omtrent de nuttigheid van de erfdienstbaarheid. Het volstaat daarbij om aan te tonen dat het recht van uitweg niet meer noodzakelijk is voor de eigenaar van het heersende erf omdat hij nu een andere manier heeft om de openbare weg te bereiken. Hierbij kan o.a. gedacht worden aan de aanleg van een nieuwe openbare weg of de aankoop van een nieuw stuk land dat toegang heeft tot de openbare weg door de eigenaar van het heersende erf.

Het is soms mogelijk dat een recht van uitweg wordt toegekend voor een perceel grond dat in de toekomst een specifieke bestemming zal krijgen. Specifiek voor een recht van uitweg in die zin is er een termijn voorzien voor wanneer deze bestemming niet in werkelijkheid omgezet zou worden. als na 10 jaar, te rekenen vanaf het vonnis waarbij dit recht werd toegekend, de bestemming nog niet gerealiseerd werd, kan de eigenaar van het lijdende erf de afschaffing vragen van de erfdienstbaarheid.

Conventionele beëindigingswijzen opgenomen in de overeenkomst

Specifiek voor een recht van overgang is dat deze ontstaat door een overeenkomst tussen partijen. In deze overeenkomst kunnen niet enkel de manieren opgenomen worden waarop gebruik gemaakt kan worden van dit recht, maar kan ook beschreven worden hoe het recht van overgang tot een einde zal komen. 

Hierbij is het bijvoorbeeld mogelijk dat het recht toegekend werd voor een specifieke periode van X aantal jaar, of voor een specifiek doeleinde.

Een andere mogelijkheid is dat het recht van overgang gekoppeld is aan een maandelijkse of jaarlijkse vergoeding van de eigenaar van het heersende erf aan de eigenaar van het lijdende erf. Hierbij kan, al dan niet uitdrukkelijk, bij de overeenkomst bepaald zijn dat het recht van overgang komt op te houden zodra de eigenaar van het heersende erf ophoudt met betalen. Ook zou er in de overeenkomst een opzegtermijn kunnen opgenomen zijn om te voorkomen dat de eigenaar van het heersende erf moet blijven betalen of dat de eigenaar van het lijdende erf de last moet blijven dragen.

Kortom, er zijn vele verschillende mogelijkheden die kunnen besproken worden bij het opmaken van de overeenkomst.

Nu het recht van uitweg niet ontstaat door dergelijk akkoord, zal er ook geen dergelijk einde voorzien zijn voor de overeenkomst en is deze beëindigingswijze dus niet relevant voor een recht van uitweg.

Onderling akkoord

Wat als je als eigenaar van het lijdend erf er niet in slaagt om aan te tonen dat er gedurende 30 jaar geen gebruik gemaakt werd van het recht van overgang, de erfdienstbaarheid wel nog nut heeft en er geen beëindigingswijze werd overeengekomen in de overeenkomst?

Het is in dat geval steeds mogelijk om de erfdienstbaarheid in onderling overleg te beëindigen. Niets staat er namelijk in de weg dat de twee eigenaars tot een akkoord komen. Ook bij dit akkoord zijn er veel mogelijkheden. Zo kan de eigenaar van het lijdende erf de erfdienstbaarheid afkopen tegen een bepaald bedrag of kan er overgegaan worden door de eigenaar van het heersend erf tot de aankoop van een stukje van het lijdend erf om toch nog gebruik te kunnen blijven maken van de overgang.

In elk geval is bij deze mogelijkheid wel steeds het akkoord vereist van zowel de eigenaar van het heersend erf als de eigenaar van het lijdend erf.

Afstand van het recht

Een laatste mogelijkheid tot beëindigen van de erfdienstbaarheid is de afstand van het recht van overgang.  

Aangezien een recht van uitweg noodzakelijk is voor het heersende erf om de openbare weg te kunnen bereiken lijkt het onrealistisch dat deze beëindigingswijze toegepast wordt voor die erfdienstbaarheid. Voor een recht van overgang is dit geheel binnen de mogelijkheden aangezien het niet noodzakelijk is, maar wel nuttig. Bij een recht van overgang zal er immers een andere manier zijn om het heersend erf te verlaten.

De afstand van het recht betekent dat de eigenaar van het heersende erf stelt dat hij geen gebruik meer zal maken in de toekomst van de erfdienstbaarheid. Het recht van overgang houdt dan op te bestaan.

Een afstand kan echter ook stilzwijgend gebeuren, zonder dat de eigenaar van het heersend erf dit expliciet op papier zet.

Het stilzwijgen van de eigenaar van het heersende erf moet echter wel “omstandig” zijn. Dit betekent dat het stilzwijgen duidelijk op die manier uitgelegd moet kunnen worden.

Hierbij is er bijvoorbeeld te denken aan de eigenaar van het heersende erf die zelf een handeling onderneemt waardoor hij geen gebruik meer kan maken van het recht van overgang, bijvoorbeeld het omheinen van zijn volledige perceel waarbij er een haag of hekken dwars aan de grens van het perceel loopt over de overgang.

Voorafgaande vereiste in kader van een procedure

Een van de andere verschilpunten tussen de twee soorten erfdienstbaarheden is te vinden in artikel 1345 van het Gerechtelijk Wetboek. In kader van een problematiek m.b.t. een recht van uitweg is er immers voorzien in een verplichte oproeping in verzoening bij de vrederechter, zonder dergelijke oproeping is een werkelijke procedure bij de vrederechter onontvankelijk.

Dergelijke verplichting geldt evenwel niet voor een geschil m.b.t. een recht van overgang. Het is dan ook belangrijk om op te merken dat bij een verkeerde kwalificatie van een recht van uitweg als een recht van overgang er de indruk kan gewekt worden dat er geen oproeping in verzoening vereist is voorafgaand aan een procedure, waar dit in werkelijkheid dus wel het geval is.

Besluit  

Het recht van overgang en het recht van uitweg zijn twee te onderscheiden erfdienstbaarheden waar in de praktijk helaas vaak verwarring over lijkt te bestaan. Het onderscheid tussen de twee is niet louter theoretisch en het is zelfs niet per definitie zo dat de term die gebruikt werd in een notariële akte de correcte term is.

Bij een discussie zal de rechter rekening kunnen houden met het werkelijk karakter van de erfdienstbaarheid, niet louter met de woorden die gebruikt werden in een overeenkomst.

Elk van de twee erfdienstbaarheden bevatten het recht van een gebruiker van het heersende erf om over de eigendom van een andere persoon te wandelen/rijden/fietsen… maar zijn juridisch wel degelijk verschillend. Afhankelijk van de kwalificatie van erfdienstbaarheid zal het namelijk juist eenvoudiger of moeilijker zijn om het einde van de erfdienstbaarheid te verkrijgen.